DEINE RECHNUNG VERSTEHEN
Diese Angaben brauchst du
Du brauchst Kaufpreis, gegebenenfalls einen abweichenden Bankwert, freie Mittel, geplante Vorsorgebezüge und Bruttojahreseinkommen. Kaufnebenkosten und eine Reserve werden vor dem Eigenmitteleinsatz abgezogen.
So liest du das Ergebnis
Die Tragbarkeit verwendet einen kalkulatorischen Zins. Deine geschätzten Wohnzahlungen verwenden dagegen deinen eingetragenen Finanzierungszins. Beide Zahlen beantworten unterschiedliche Fragen. Eine bestandene Modellprüfung ist keine Kreditbewilligung.
ILLUSTRATIVES BEISPIEL
Die Rechnung greifbar machen
Diese vollständigen Eingaben sind frei gewählt, keine Durchschnittswerte oder aktuellen Offerten. Das Beispiel verändert deine Angaben oben nicht.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Immobilie: Kaufpreis | 600'000 CHF |
| Immobilie: Anrechenbares Bruttoeinkommen | 120'000 CHF / Jahr |
| Eigenmittel: Verfügbare freie Mittel | 160'000 CHF |
| Eigenmittel: Geplanter Vorbezug Säule 3a | 0 CHF |
| Eigenmittel: Geplanter Vorbezug Pensionskasse | 0 CHF |
| Eigenmittel: Kaufnebenkosten und Bezugssteuern | 10'000 CHF |
| Eigenmittel: Zurückbehaltene liquide Reserve | 30'000 CHF |
| Laufende Zahlungen: Angenommener Hypothekarzins | 2 % / Jahr |
| Laufende Zahlungen: Unterhalt und Nebenkosten | 6'000 CHF / Jahr |
| Bankmodell: Amortisationsfrist | 15 Jahre |
| Bankmodell: Abweichender Belehnungswert | 0 CHF |
| Bankmodell: Kalkulatorischer Zinssatz | 5 % / Jahr |
| Bankmodell: Kalkulatorischer Unterhalt | 1 % Kaufpreis / Jahr |
| Bankmodell: Grenze der Tragbarkeit | 33 % Bruttoeinkommen |
Rechenweg
Freie Mittel: 160’000 − 10’000 − 30’000 = CHF 120’000. Hypothek: 600’000 − 120’000 = CHF 480’000. Die Amortisation auf zwei Drittel des Kaufpreises beträgt (480’000 − 400’000) ÷ 15 pro Jahr. Tatsächliche Wohnzahlungen: (480’000 × 2 % + 6’000 + Amortisation) ÷ 12. Für die Tragbarkeit werden stattdessen 5 % Zins und 1 % Unterhalt verwendet.
| Hypothek | 480'000 |
|---|---|
| Amortisation / Jahr | 5'333.33 |
| Monatlicher Betrag | 1'744.44 |
| Kalkulatorische Kosten / Jahr | 35'333.33 |
| Modell-Tragbarkeit | 29.44 % |
Die Modell-Tragbarkeit liegt unter der eingetragenen Grenze von 33 %. Die Reserve von CHF 30’000 bleibt zurück; Bankprüfung und Steuerfolgen kommen separat.
Nur eine Annahme verändern
Nur den tatsächlichen Hypothekarzins von 2 % auf 3 % erhöhen. Die Wohnzahlungen steigen um CHF 400 monatlich; die kalkulatorische Tragbarkeit bleibt gleich.
| Monatlicher Betrag | 2'144.44 |
|---|
Darauf solltest du achten
Kaufnebenkosten und Notreserve nicht gleichzeitig als eingesetzte Eigenmittel zählen. Ein tieferer Bankwert kann den Bedarf an freien Mitteln erhöhen.
Rechenweg und Quellen
Die folgenden Formeln erklären das Modell mit Beispielannahmen. Im Rechner oben passt sich der Rechenweg an deine Eingaben an.
Rechenweg & Quellen
Belehnungsbasis = kleinerer Wert aus Kaufpreis und eingetragenem Bankwert. Freie Mittel abzüglich Kaufnebenkosten und Reserve plus geplante Vorbezüge bilden die Eigenmittel, begrenzt auf den Kaufpreis.
Das Modell setzt höchstens 80 % Belehnung an. Mindestens 10 % des Belehnungswerts und die höhere Kaufpreisdifferenz müssen ausserhalb der 2. Säule finanziert werden. Amortisation = positiver Hypothekenanteil über ⅔ des Belehnungswerts ÷ eingegebene Jahre (maximal 15).
Tragbarkeit = (Hypothek × 5 % + Kaufpreis × 1 % + Amortisation) ÷ Bruttojahreseinkommen. Modellgrenze: 33 %. Die realen Zahlungen verwenden deinen angenommenen Zins und Unterhalt. Zins auf Anfangsschuld, direkte Amortisation ab Beginn: konservative Schätzung des ersten Jahres, kein exakter Zahlungsplan.
Maximalpreis nur bei Bankwert = Kaufpreis, konstanten Kaufnebenkosten und sonst gleichen Annahmen. Keine Immobilienbewertung. Zusätzliche Verpflichtungen, Einkommen nach Pensionierung, Vorsorgefolgen und Steueränderungen werden nicht automatisch geprüft.
Quellen und Modellannahmen
SBVg-Regeln für Eigenmittel und Amortisation; ausdrücklich gekennzeichnete Bankannahmen für die Tragbarkeit. Keine Kreditbewilligung.
Mindestens 10 % des Belehnungswerts ausserhalb der 2. Säule, zusätzliche Kaufpreisdifferenz und lineare Amortisation auf ⅔ in höchstens 15 Jahren. Das Modell nutzt direkte Amortisation ab Beginn.
Ziffern 2.1 und 2.2, Seite 4; in Kraft seit 01.01.2025 · Abgeglichen 26.09.2026Referenz für die im Modell feste 80-%-Belehnungsgrenze sowie beispielhaft 5 % kalkulatorischen Zins, 1 % Unterhalt und 33 % Tragbarkeit. Die letzten drei Annahmen sind editierbar; keine dieser Modellgrenzen ist eine allgemeingültige gesetzliche Kreditzusage. Für die Amortisation gilt im Modell exakt ⅔ gemäss SBVg.
Abschnitte Tragbarkeit und Berechnungsbeispiel · Abgeglichen 26.09.2026Nutzung & Haftung: Ergebnisse richtig einordnen
Modell 0.3.1 · Quellen geprüft 26.09.2026 · Betragsübersichten auf ganze CHF gerundet, intern ungerundet. Unabhängige Fachprüfung steht aus.
Deine nächste Variante
Ersetze die Beispiele durch eigene Angaben und merke die erste Variante. Ändere anschliessend eine Annahme, um ihren Einfluss auf das Ergebnis zu sehen.
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