DEINE RECHNUNG VERSTEHEN
Diese Angaben brauchst du
Du brauchst Miete, Kaufpreis, Eigenmittel, Finanzierungsannahmen, Unterhalt und Haltedauer. Rendite einer alternativen Anlage und Wertentwicklung der Immobilie sind frei gewählte Szenarien.
So liest du das Ergebnis
Der Vergleich betrachtet das modellierte Vermögen nach der gewählten Zeit. Amortisation verringert Schulden und ist deshalb nicht mit einer Konsumausgabe gleichzusetzen. Das Ergebnis bleibt vor sämtlichen Steuern.
ILLUSTRATIVES BEISPIEL
Die Rechnung greifbar machen
Diese vollständigen Eingaben sind frei gewählt, keine Durchschnittswerte oder aktuellen Offerten. Das Beispiel verändert deine Angaben oben nicht.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Kapital & Zeitraum: Kaufpreis | 600'000 CHF |
| Kapital & Zeitraum: Eigenkapital für den Kauf | 200'000 CHF |
| Kapital & Zeitraum: Kaufnebenkosten | 10'000 CHF |
| Kapital & Zeitraum: Vergleichszeitraum | 5 Jahre |
| Wohnen & Budget: Miete inklusive Nebenkosten | 1'800 CHF / Monat |
| Wohnen & Budget: Jährliche Mietsteigerung | 0 % / Jahr |
| Wohnen & Budget: Gemeinsames Monatsbudget | 3'000 CHF / Monat |
| Kauf & Annahmen: Konstanter Hypothekarzins | 2 % / Jahr |
| Kauf & Annahmen: Unterhalt und Nebenkosten | 1 % Kaufpreis / Jahr |
| Kauf & Annahmen: Steigerung dieser Kosten | 0 % / Jahr |
| Kauf & Annahmen: Frist bis ⅔ Belehnung | 15 Jahre |
| Kauf & Annahmen: Zusätzliche Amortisation | 0 CHF / Monat |
| Kauf & Annahmen: Anlagerendite nach Gebühren | 0 % / Jahr |
| Kauf & Annahmen: Wertentwicklung Immobilie | 0 % / Jahr |
| Kauf & Annahmen: Verkaufskosten am Ende | 3 % Verkaufspreis |
Rechenweg
Beide starten mit CHF 210’000 Vermögen. Der Käufer verwendet CHF 200’000 für Eigenkapital und CHF 10’000 für Kaufnebenkosten. Hypothek: CHF 400’000, hier genau zwei Drittel des Kaufpreises; keine Pflichtamortisation. Wohnzahlungen: (400’000 × 2 % + 600’000 × 1 %) ÷ 12 = CHF 1’166.67. Der Mieter legt monatlich 3’000 − 1’800 = CHF 1’200 zurück. Der Käufer legt den Rest seines gleichen Monatsbudgets zurück. Beim Verkauf werden 3 % Verkaufskosten und die Hypothek abgezogen.
| Wohnzahlungen Kauf am Anfang / Monat | 1'166.67 |
|---|---|
| Mietvermögen am Ende | 282'000 |
| Geldanlage des Käufers am Ende | 110'000 |
| Nettoerlös nach Verkauf und Schuldablösung | 182'000 |
| Kaufvermögen am Ende | 292'000 |
| Kaufvermögen minus Mietvermögen | 10'000 |
Bei unveränderten Preisen und 0 % Anlagerendite ergibt sich im Modell ein höheres Endvermögen beim Kauf. Das ist das Ergebnis dieser Annahmen vor Steuern, keine Vorhersage.
Nur eine Annahme verändern
Nur die jährliche Immobilienwertentwicklung von 0 % auf −1 % ändern. Über fünf Jahre sinkt der Verkaufspreis; das Kaufvermögen fällt unter das Mietvermögen.
| Kaufvermögen am Ende | 263'476.21 |
|---|---|
| Kaufvermögen minus Mietvermögen | -18'523.79 |
Darauf solltest du achten
Wertsteigerung und Anlagerendite können das Ergebnis stark verändern. Rechne auch vorsichtigere Varianten. Ein steuerfreier Modellvergleich ist keine Abbildung der tatsächlichen Besteuerung.
Rechenweg und Quellen
Die folgenden Formeln erklären das Modell mit Beispielannahmen. Im Rechner oben passt sich der Rechenweg an deine Eingaben an.
Rechenweg & Quellen
Gleiche Ausgangslage: Beide Varianten erhalten Eigenkapital + Kaufnebenkosten als Startvermögen und dasselbe feste Monatsbudget. Käufer setzt Eigenkapital ein und bezahlt Kaufnebenkosten; Mieter legt das gesamte Startvermögen an. Laufende Ersparnisse werden jeweils am Monatsende angelegt.
Monatlich: Zins auf die Restschuld zu Monatsbeginn; direkte lineare Amortisation des anfänglichen Hypothekenanteils über ⅔ des Kaufpreises über die eingegebene Frist (maximal 15 Jahre), zuzüglich freiwilliger Amortisation. Unterhalt basiert auf dem ursprünglichen Kaufpreis. Miete und Unterhalt steigen jeweils nach zwölf Monaten.
Effektive Anlagerendite wird mit der zwölften Wurzel auf Monate umgerechnet. Immobilienwert wächst jährlich mit der angenommenen Rate. Kaufen am Ende = Immobilienwert − Verkaufskosten − Restschuld + Anlagevermögen. Mieten am Ende = Anlagevermögen. Amortisation wird als Auszahlung und Schuldabbau behandelt.
Das Budget muss sämtliche Monate decken; sonst wird keine finanzierbare Vermögensbilanz angezeigt. Keine Bankbewilligung, Vorsorgebezüge, Kautionsverzinsung, Transaktionsgebühren der Anlage oder Anschlussfinanzierung. Keine Einkommens-, Vermögens- oder Grundstückgewinnsteuer. Rendite nach laufenden Anlagegebühren selbst eingeben.
Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Dieser Rechner bildet weder das bisherige noch das neue Steuerregime ab. Ein Ergebnis vor Steuern ist keine abschliessende Kaufentscheidung.
Quellen und Modellannahmen
Eigenes Vermögensmodell mit gleichem Startkapital und Monatsbudget. Amortisation orientiert sich an der SBVg; Kaufpreis wird als Belehnungswert angenommen. Keine Bankprüfung oder Steuerrechnung.
Mindestens 10 % des Belehnungswerts ausserhalb der 2. Säule, zusätzliche Kaufpreisdifferenz und lineare Amortisation auf ⅔ in höchstens 15 Jahren. Das Modell nutzt direkte Amortisation ab Beginn.
Ziffern 2.1 und 2.2, Seite 4; in Kraft seit 01.01.2025 · Abgeglichen 26.09.2026Belegt den Hinweis auf den Steuerwechsel. Der Vergleich bildet weder das bisherige noch das neue Steuerregime ab und bleibt vor sämtlichen Steuern.
Mitteilung vom 01.04.2026; Inkrafttreten 01.01.2029 · Abgeglichen 26.09.2026Nutzung & Haftung: Ergebnisse richtig einordnen
Modell 0.3.1 · Quellen geprüft 26.09.2026 · Betragsübersichten auf ganze CHF gerundet, intern ungerundet. Unabhängige Fachprüfung steht aus.
Deine nächste Variante
Ersetze die Beispiele durch eigene Angaben und merke die erste Variante. Ändere anschliessend eine Annahme, um ihren Einfluss auf das Ergebnis zu sehen.
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